SMART PATRIMOINE - Emission du mercredi 20 décembre
Mercredi 20 décembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Séverine Giovannangeli Florens (Fondatrice, Cabinet Mazarin Patrimoine) , Jean-Baptiste Morel (Responsable de recherche ESG, Arkéa Investment Services) , Édouard Grimond (Porte-Parole du Bureau, Conseil supérieur du Notariat (CSN)) et Paul Pereira (Directeur des agences, Century 21 Pierrimo)
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00:00 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12 dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15 avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:20 émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bismarck, sur Bismarck.fr, sur les
00:24 réseaux sociaux de Bismarck et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes
00:28 les plateformes de podcast. Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord
00:32 avec Investir Responsable, le rendez-vous dédié à l'investissement durable aux responsables
00:36 de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous ferons le point dans un instant sur le nouveau
00:40 révérentiel du label ISR, il a enfin été publié il y a quelques jours après les communications
00:45 de Bercy dans un premier temps. Nous le décrypterons avec Jean-Baptiste Morel, responsable de la
00:50 recherche ESG chez Arkea IS, ce sera donc la première partie de l'émission. Nous enchaînerons
00:54 ensuite avec Enjeu Patrimoine, un enjeu patrimoine consacré aux ventes de passoires thermiques,
01:00 des ventes de passoires thermiques qui progressent alors même que l'on voit un coût de financement
01:04 dans l'immobilier plus conséquent qu'il y a quelques mois, on voit des difficultés
01:08 parfois d'accès à la propriété en lien avec les normes HCSF et pourtant les passoires
01:13 thermiques continuent à se vendre et à se vendre bien. Nous nous demanderons donc comment
01:17 avec Edouard Grimond, porte-parole du bureau du Conseil supérieur du notariat mais aussi
01:21 avec Paul Perreira, directeur des agences Scientury 21, Pierre Himault et puis enfin
01:26 dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil du CGP, nous ferons un focus
01:30 sur un mécanisme particulier, la clause bénéficiaire des membrés avec Séverine
01:35 Giovanangeli, ingénieure patrimoniale au sein du cabinet Mazarin. On se retrouve tout
01:39 de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:40 Et c'est parti pour Investir Responsable, le rendez-vous dédié à l'investissement
01:48 durable aux responsables de Smart Patrimoine et nous allons aujourd'hui encore revenir
01:52 sur une actualité que nous traitons depuis plusieurs semaines, c'est la nouvelle version
01:56 du label ISR. Après avoir suivi les évolutions jusqu'aux recommandations du comité du
02:02 label ISR, nous avons décrypté ensemble le communiqué de presse de Bercy sur le nouveau
02:07 label ISR à venir et puis la semaine dernière, le révérentiel du nouveau label ISR a été
02:13 publié et nous le décryptons aujourd'hui avec Jean-Baptiste Morel. Bonjour Jean-Baptiste
02:17 Morel. Bonjour Nicolas. Vous êtes responsable de la recherche ESG chez Arkea IS, alors le
02:21 référentiel a été publié, il est effectivement volumineux puisqu'ensuite on va essayer
02:25 de comprendre via ce référentiel si on rentre ou non dans les cordes du label ISR et la
02:32 première chose qu'on peut dire c'est effectivement qu'il est en phase avec ce qui avait été
02:35 annoncé par Bercy quelques semaines avant. Il y aura à présent une exclusion des énergies
02:42 fossiles et des hydrocarbures. Exactement, il y a finalement assez peu de différence
02:45 entre ce qui avait été présenté cet été, dans ce que nous avait dit le ministre Bruno
02:51 Le Maire, il parlait effectivement d'exclusion du pétrole, c'est bien ce qu'on va retrouver
02:56 dans le label, dans cette nouvelle version, cette V3 du label ISR qui sera applicable
03:00 à partir de mars prochain pour tous les nouveaux fonds labellisés. Pour vous qui avez dû
03:04 suivre ça quand même de près, que ce soit les recommandations du comité et puis ensuite
03:07 effectivement les annonces jusqu'à la publication officielle du label, qu'est-ce qu'on retient
03:12 maintenant de ce référentiel, comment est-ce qu'on utilise cet outil, est-ce qu'il y a
03:16 des choses par exemple qui ont évolué entre ce qu'on aurait pu attendre il y a quelques
03:20 mois et ce qu'on a aujourd'hui effectivement dans le référentiel ? Alors l'enfer se cache
03:24 toujours dans les détails, effectivement il y a évidemment des petites choses qui
03:26 ont changé. Ce qu'on va vraiment retenir c'est d'une part l'augmentation du taux de sélectivité,
03:31 progressivement on va passer de 20 à 30% par rapport à un univers de départ. À propos
03:36 d'univers, le label précise vraiment ce que doit être l'univers de départ, il faut
03:41 qu'on compare le fond avec un univers d'un point de vue des secteurs d'activité, de
03:45 la capitalisation des entreprises ou des géographies. Après il reste encore heureusement un petit
03:50 peu de liberté à chaque société de gestion pour proposer des univers. Parce qu'on est
03:53 sur une approche best in class, c'est ça ? Ou best in universe ? On reste sur une approche
03:58 best in class, donc on garde ce niveau de sélectivité avec toujours des approches,
04:00 soit en exclusion, soit en sélectivité, donc on peut mettre une note moyenne ou alors
04:04 on va exclure une partie de l'univers. Par contre ce qui est rajouté dorénavant c'est
04:09 d'une part certaines exclusions, typiquement le pétrole, mais également le charbon, le
04:12 tabac, qui n'était pas exclu précédemment. Il y a également un point sur tout ce qui
04:18 est enjeu climatique avec un suivi spécifique, une vigilance renforcée sur des secteurs
04:23 à enjeu. Il va falloir s'assurer que ces secteurs s'intègrent dans une transition
04:27 environnementale en lien avec l'accord de Paris, qu'ils aient vraiment des politiques,
04:32 des moyens qui sont mis en face, etc. qu'on puisse faire de l'engagement. Et le dernier
04:35 point c'est la notion de double matérialité puisqu'on va devoir également prendre en
04:39 compte les principaux impacts négatifs, donc ceux de SFDR, qui vont devoir être mesurés
04:45 et suivis dans le cadre des fonds du Label pour avoir cette double matérialité qui
04:49 est recherchée. Alors on pourra revenir sur chacun des points,
04:51 mais tout ça on le savait finalement depuis quelques semaines, quelques mois, on pouvait
04:53 s'y préparer. Vous disiez le diable ou l'enfer se cache dans les détails, où est-ce qu'il
04:57 y a effectivement des surprises ? Des surprises par exemple c'est qu'effectivement
05:00 on exclut le pétrole, les entreprises qui vont faire de l'extraction pétrolière,
05:05 mais sur les parapétroliers par exemple c'est pas évident. Donc potentiellement ce sera
05:09 peut-être une nouvelle classe d'actifs qui va être attrayante pour les pays de l'Orient.
05:12 Ça veut dire qu'on peut avoir un chiffre d'affaires en lien avec l'activité pétrolière
05:15 sans être exclu parce qu'on est parapétrolier et non pétrolier ?
05:17 A priori, c'est ce qu'on peut lire dans le référentiel du Label, enfin c'est ce
05:22 qu'on lit entre les lignes en tout cas. Comme autre surprise je dirais, il y a, je
05:29 parlais des plans de transition, il va falloir que l'on ait 15%, alors c'est un petit
05:34 peu technique, mais 15% des émetteurs des secteurs à enjeu sur chacun des portefeuilles
05:38 qui soient alignés avec l'accord de Paris. Il faut que les sociétés de gestion s'assurent
05:42 de l'existence de plans de transition avec des objectifs concrets, avec des moyens etc.
05:47 Plans de transition réalisés au niveau des entreprises que l'on peut suivre dans le
05:50 temps de manière précise et il faut qu'ils soient alignés avec les accords de Paris ?
05:54 Exactement, à voir si on parle de 1° et demi, de nettement en dessous de 2°, ce
06:02 n'est pas forcément précisé. L'autre point c'est qu'en plus il va falloir faire
06:05 de l'engagement avec les entreprises de ces secteurs à enjeu pour aller jusqu'à un
06:09 ratio de 35%, donc 15% + 20% d'engagement, ce qui est une charge de travail potentiellement
06:15 énorme pour les sociétés de gestion et c'est là où on va aussi avoir un enjeu
06:18 pour les sociétés de gestion, notamment celles de petite taille qui vont avoir des
06:21 besoins d'avoir des moyens, aussi mis en termes de données, mais des moyens humains
06:25 pour faire de l'engagement avec ces sociétés.
06:27 Justement c'est intéressant de se demander quel impact aura ce nouveau label ISR pour
06:32 les fonds ou les sociétés de gestion qui avaient des fonds labellisés ISR. Il y a
06:35 une étude de Morningstar qui dit que 45% des fonds labellisés ISR à l'heure actuelle
06:40 pourraient être concernés par le sujet d'exclusion notamment des énergies fossiles.
06:44 Alors si on regarde en volume, après ça prèse moins lourd effectivement que les
06:47 45% annoncés, mais concrètement ça va changer beaucoup de choses pour conserver ce label
06:52 ISR pour les sociétés de gestion ?
06:53 Alors ça change beaucoup de choses en termes de processus d'investissement, de processus
06:57 de notation. Ça va pouvoir être très impactant. Le risque c'est que ce soit aussi très impactant
07:02 en termes de stratégie d'investissement et véritablement de processus d'investissement.
07:07 Et ce n'est pas tant la difficulté finalement, on a beaucoup parlé de Total pour ne pas
07:11 les citer parce que c'est je dirais une sorte de totem qu'il pouvait y avoir dans
07:15 certains fonds. Il n'y a pas tant que ça d'émetteurs qui vont être concernés.
07:18 En revanche, les éléments dont je parlais il y a un instant concernant les secteurs
07:23 en jeu, ça peut être très impactant en termes de processus et très compliqué d'y
07:26 arriver. Et c'est là où finalement quand on superpose je dirais les couches de contraintes,
07:31 on peut arriver à une sorte de biais qui fait que pour certains fonds, pour certaines stratégies
07:36 de gestion, ça va être compliqué de pouvoir atteindre le label.
07:38 Parce que les secteurs en jeu aujourd'hui ils sont définis ?
07:41 Ils sont définis mais ils sont…
07:43 Le sujet ça va être de trouver les entreprises ?
07:45 Les secteurs en jeu, on parle aussi bien des secteurs du transport, du bâtiment, secteur
07:48 de l'énergie, il y a une liste qui est vraiment officielle pour le coup, qui est fixée par
07:53 la réglementation européenne. Mais c'est extrêmement important en termes de secteurs
07:57 qui peuvent être concernés. L'autre point aussi, et c'est un petit peu un regret,
08:01 c'est que le traitement des obligations vertes, des Green Bond, qui ne sont pas considérées
08:06 en tant que telles, c'est-à-dire qu'un émetteur de Green Bond s'il est dans un
08:08 secteur exclu, l'entreprise sera exclue. Même s'il s'agit d'un financement qui
08:12 est vraiment fait pour financer un projet vert et pour accompagner la transition. Et
08:18 plus largement sur ce label, ce qui est un petit peu dommage, c'est que finalement
08:23 il manquait certaines couches d'obligation de résultat.
08:28 D'ailleurs c'est pour cela qu'a été introduit également la double matérialité,
08:33 pour regarder l'impact de l'activité économique d'une entreprise sur l'environnement
08:37 par exemple. Mais c'est un petit peu négatif.
08:40 Ce que je regrette c'est qu'on regarde l'impact sur le côté PAI, donc les impacts
08:44 un petit peu négatifs. En revanche tout ce qui va concerner la part verte, au sens de
08:48 la taxonomie européenne, n'est absolument pas intégré, ni les notions d'investissement
08:52 responsable qu'on avait eu avec SFDR. Alors que même que ce peut être une obligation,
08:59 des contraintes de gestion pour certains fonds.
09:01 Mais il y a par contre cette vérification des plans de transition des entreprises,
09:06 en lien avec les accords de Paris. Quand on est un fonds, c'est facile, on a les
09:10 métriques aujourd'hui pour déterminer si effectivement le plan de transition d'une
09:14 entreprise va dans la ligne des accords de Paris ou au contraire sort des accords de
09:19 Paris ?
09:20 Alors il existe différents référentiels, là encore, pour s'assurer qu'une entreprise
09:24 reste, soit ou non, en ligne avec l'accord de Paris. Néanmoins il n'y a pas une certification.
09:30 Même il y a une certification qui s'appelle SBTI, donc les entreprises déposent leur
09:35 plan de transition auprès de cet organisme, qui est un organisme onusien, qui est certifié.
09:40 Néanmoins, on a les objectifs dans SBTI, on n'a pas les moyens. Donc ce ne sera pas
09:43 suffisant vis-à-vis du label. Donc il va falloir avoir beaucoup de données, beaucoup
09:48 d'études et donc ça va prendre du temps, de l'argent, à mettre en place dans le cadre
09:53 du suivi de ces fonds.
09:54 Je vous propose Jean-Baptiste Morel de revenir nous en parler en 2024, puisque nous arrivons
09:58 à la fin de l'année 2023, essayer de comprendre un petit peu comment on met tout cela en place.
10:03 Merci beaucoup en tout cas Jean-Baptiste Morel de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
10:05 Je rappelle que vous êtes responsable de la recherche ESG chez Arkeis. Merci beaucoup
10:09 et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
10:12 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine, un enjeu patrimoine consacré
10:20 à l'acquisition immobilière de passoires thermiques dans un contexte de marché immobilier
10:26 parfois un petit peu grippé. Comment expliquer que les passoires thermiques continuent à
10:31 se vendre, voire même à se vendre un petit peu mieux qu'avant ? Pour en parler sur le
10:35 plateau Smart Patrimoine, nous avons le plaisir de recevoir deux experts de l'immobilier,
10:39 Paul Perreira nous accompagne tout d'abord. Bonjour Paul Perreira.
10:41 Bonjour.
10:42 Vous êtes directeur des agences Centuri 21 Pierre Himault et nous avons le plaisir d'accueillir
10:46 également Edouard Grimond. Bonjour Edouard Grimond.
10:48 Bonjour.
10:49 Vous êtes porte-parole du bureau du Conseil supérieur du notariat. Alors on va peut-être
10:52 commencer avec vous Edouard Grimond, peut-être que vous avez quelques chiffres, quelques
10:54 éléments. Est-ce que vous constatez aujourd'hui, ce qu'on peut lire dans différentes études,
10:58 dans différents articles, que les passoires thermiques on le vend en poupe malgré le
11:02 fait effectivement qu'on peut voir dans certaines villes, dans certaines régions, un ralentissement
11:06 du marché immobilier ?
11:07 Oui tout à fait. On constate aujourd'hui effectivement que les passoires thermiques,
11:10 alors pour rappeler les passoires thermiques ce sont les logements qui sont classés les
11:15 plus mauvais.
11:16 Bien sûr c'est les DPE, EFG.
11:17 Les diagnostics de performance énergétique qui sont classés en F et G, les deux dernières
11:21 lignes, les deux dernières couleurs.
11:23 Bien sûr.
11:24 Et effectivement on constate une augmentation du nombre de mutations. En France aujourd'hui
11:29 on a à peu près 37 millions de logements, dans les parcs privés on va dire. Il y a
11:34 6,6 millions de passoires énergétiques, un peu plus de 17%. Et on constate par rapport
11:39 aux chiffres des années précédentes que leur nombre a baissé de 7%. Donc il y a une
11:44 augmentation du nombre de mutations sur ces biens depuis quelques années maintenant.
11:48 On peut remonter à peu près à deux ans, ça s'est accéléré l'année dernière.
11:52 Mais ce sont des biens dont les Français semblent se débarrasser bien volontiers.
11:55 D'accord. Mais ça veut dire que de l'autre côté il y a des gens qui achètent aussi
11:57 ces passoires thermiques. Et c'est là où c'est peut-être un peu plus étonnant dans
12:01 le sens où ces passoires thermiques, si on les appelle comme tels aujourd'hui, sont
12:05 soumises à un calendrier d'interdiction de location qui va arriver prochainement,
12:09 quelle que soit la lettre en lien avec laquelle elle est notée. Et ça suppose donc de réaliser
12:15 des travaux, c'est peut-être là où on va trouver des éléments de réponse. Mais
12:20 aujourd'hui, certains Français veulent se débarrasser des passoires thermiques,
12:23 mais on constate que d'autres Français sont prêts à les acheter alors même que le coût
12:27 du financement est plus cher et qu'on a peut-être plus de mal à acheter un bien
12:30 immobilier aujourd'hui qu'il y a quelques mois ou quelques années.
12:32 Oui, parce qu'il y a tout simplement des Français qui arrivent à se financer déjà,
12:36 à obtenir un prêt. Ensuite, il y a des Français qui ont de l'argent de côté et qui ont
12:40 les moyens de payer ce qu'on appelle couramment cash, sans emprunt, un bien immobilier. Ce
12:46 sont des biens dont les prix se négocient plus facilement que ceux qui sont mieux classés.
12:50 Et on constate également, mais ça je pense que ce sera intéressant d'avoir votre point
12:54 de vue, vous êtes souvent en amont des dossiers de vente.
12:57 Du processus de vente, oui.
12:58 Mais en fait, on a deux catégories de Français. Vous avez le Français qui achète une passoire
13:02 thermique, qui va y habiter et qui dit "moi les travaux ne me font pas peur, je vais les
13:05 faire, j'ai les moyens de les financer" ou aussi certains qui sont bricoleurs. Il y a
13:09 des Français qui savent réaliser eux-mêmes des travaux de rénovation et qui les font
13:12 eux-mêmes pour payer un peu moins cher le coût de ces travaux. Et puis après, on a
13:15 à côté des investisseurs, des professionnels, ce qu'on appelle couramment par exemple des
13:19 marchands de biens, qui achètent ce type de produit après une négociation.
13:24 Eux vont chercher la décote.
13:25 Ils font les travaux, soit mettent en location, soit revendent après avoir réalisé les
13:30 travaux et réalisent une plus-value sur le bien immobilier.
13:33 Donc on trouve des acquéreurs des deux côtés pour y habiter, pour faire un investissement.
13:37 Mais on a effectivement des gens qui sont intéressés par ce type de produit parce
13:41 qu'ils y trouvent leur compte pour réaliser une belle opération.
13:44 Paul Perreira, dans un contexte où plusieurs professionnels de l'immobilier disent que
13:47 les normes HCSF peuvent gripper un petit peu un marché immobilier lorsque les taux sont
13:54 plus élevés, lorsque le coût de l'argent, le coût du financement est plus élevé qu'il
13:59 y a quelques mois, est-ce que le fait de se tourner vers les passoires thermiques, c'est
14:02 un moyen de se tourner vers du bien immobilier un peu plus négociable que ce qu'on aurait
14:06 pu avoir à côté ?
14:07 Oui, effectivement.
14:08 Il y a le double attrait de pouvoir négocier le bien parce qu'effectivement, c'est une
14:12 passoire thermique et le fait que le bien est déjà plus bas que la norme du fait de
14:16 la situation du marché immobilier d'aujourd'hui.
14:17 Donc on cumule deux baisses de prix, j'ai envie de dire.
14:20 Parce que quand on vient vous voir aujourd'hui et qu'on veut mettre à la vente une passoire
14:24 thermique, mécaniquement, elle sera moins chère que le marché ? Est-ce qu'on intègre
14:27 l'interdiction à location et les travaux éventuels ?
14:28 Ce que je disais très bien, monsieur, c'est qu'il y a deux types de passoires thermiques.
14:33 Il y a celle que communément, de par sa structure, peut être aussi utilisée pour l'habiter
14:38 à titre de résidence principale.
14:39 Donc je peux faire les travaux dans le temps, je n'ai pas d'interdiction d'habiter une
14:42 passoire thermique.
14:43 Bien sûr, on a interdiction de la louer mais pas d'y habiter.
14:46 Effectivement, il y a un marché, les gens achètent un peu moins cher, ce qui leur permet
14:50 de faire les travaux peut-être sur la durée.
14:51 Et puis ensuite, il y a les logements qui vont plutôt être une cible d'investisseurs
14:55 patrimoniales, ce qui nous intéresse aujourd'hui.
14:56 Et là, effectivement, ils vont intéresser plus des investisseurs aguerris ou professionnels
15:02 qui vont pouvoir, avec cette décote, miser sur le temps, sur une plus-value plus importante
15:08 à la revente grâce aux travaux qu'ils vont réaliser.
15:10 Effectivement, on parle de chiffres, d'articles, d'études, de chiffres que vous constatez
15:16 au Conseil supérieur du notariat.
15:18 Vous, Paul Péreira, sur le terrain, lorsque vous êtes dans les agences que vous dirigez,
15:24 vous constatez qu'il y a une demande plus importante en lien avec les passoires thermiques
15:28 ou alors c'est juste que l'offre aujourd'hui est là ? Comment on explique cette hausse
15:32 de transaction ?
15:33 Il y a une vraie recherche de biens en passoire thermique.
15:36 D'accord.
15:37 Les acquéreurs cherchent des passoires thermiques.
15:38 Certains.
15:39 Les investisseurs, certains cherchent des passoires thermiques.
15:40 Maintenant, il faut juste rappeler qu'on est au début de la mise en place du dispositif.
15:44 Donc, effectivement, le marché arrive globalement à absorber l'arrivée de biens catégorisés
15:49 des passoires thermiques.
15:50 Mais le gros du flux n'est pas encore là.
15:53 D'accord.
15:54 Ce sera après les JO ?
15:56 Non, non.
15:57 Le premier deadline, c'est le 31 décembre où, effectivement, on ne pourra plus louer
16:00 de biens G et puis dans trois ans, ce sera les F.
16:04 Donc là, effectivement, quid sur la durée de l'afflux constant de ce type de logement.
16:09 Là, par contre, il y a un vrai point d'interrogation.
16:10 Parce que là, en fait, si je vous suis, ça veut dire que l'offre est un petit peu plus
16:14 élevée.
16:15 Mais de l'autre côté, on a une catégorie d'acquéreurs qui sont les investisseurs qui
16:19 sont prêts à absorber cette offre.
16:20 La question, c'est que ce que se passera-t-il quand il y aura une offre encore plus grande
16:24 de passoires thermiques sur le marché ?
16:25 Oui, et puis, je peux faire un investissement, mais je ne peux pas faire des investissements
16:27 en continu.
16:28 Bien sûr.
16:29 À un moment donné, ma surface financière va me limiter.
16:32 Donc, est-ce qu'il y aura encore des potentiels acquéreurs à ce moment-là ? Les particuliers,
16:37 le particulier qui achète un logement pour compléter sa retraite plus tard, ce qui était
16:42 un peu l'esprit d'il y a une quinzaine d'années, lui, ne se tourne pas vers ces logements G
16:47 ou F.
16:48 Édouard Grimond, j'ai envie de poser la question à Paul Péreira, mais je vais vous la poser
16:52 d'abord.
16:53 Peut-être que vous avez des chiffres sur le sujet, sur le niveau moyen de prix sur
16:56 une transaction en lien avec le fait que ce soit une passoire thermique ou non.
16:59 C'est une bonne affaire aujourd'hui d'acheter une passoire thermique ? On fait des belles
17:01 économies ?
17:02 Alors, c'est une bonne affaire.
17:05 J'ai envie de dire oui, dans la mesure où effectivement, ce sont des biens qui se négocient
17:10 plus fortement que les biens qui sont mieux classés.
17:13 Alors, généralement, les données vertes que nous avons se font par rapport à la valeur
17:17 D d'un diagnostic de performance énergétique.
17:20 Donc, on se situe dans les classements au-dessus et, bien entendu, plus on descend en dessous.
17:24 Mais ça, pardon, je m'arrête là-dessus, c'est une vraie question.
17:27 Est-ce qu'il y a une vraie différence de prix entre A et D, par exemple, où la différence
17:29 de prix, elle se situe ensuite, dès qu'on rentre justement dans la catégorie passoire
17:32 thermique ?
17:33 La différence que nous avons pu extraire de nos données immobilières démontre qu'un
17:37 bien classé A se vendra avec un pourcentage plus important qu'un bien classé D qui sert
17:42 de seuil de référence.
17:43 Alors même qu'il n'y a pas d'interdiction ni sur le A ni sur le D ?
17:46 Tout à fait, alors même qu'il n'y a pas d'interdiction.
17:47 Et inversement, plus vous descendez, vous constatez une décote.
17:50 Aujourd'hui, par exemple, de mémoire, dans les Hauts-de-France, on doit être à -10
17:54 ou -11%.
17:55 Dans l'Est, dans la région Ouest, on doit être pareil, même pourcentage -10 et -11.
17:59 Tout ce qui est Gironde, Aquitaine, on doit être à -13 ou -14% de décote.
18:06 Gironde, je crois ne pas dire de bêtises, si je dis qu'on a fait du x4 en termes de
18:11 volume de vente de passoire thermique, pourquoi ?
18:13 Oui, volume de vente et augmentation effectivement en termes de différence de prix également.
18:17 En fait, l'augmentation de vente des passoires thermiques concerne tout le territoire de
18:21 manière quasiment homogène.
18:22 Il n'y a que deux départements où ça s'est ralenti un petit peu et on a encore du mal
18:25 encore à l'expliquer.
18:26 C'est la Savoie et la Haute-Savoie où ça freine encore, ça freine un petit peu.
18:30 Mais les autres départements ont connu quand même une forte envolée du nombre de mutations.
18:33 Les Lilles-de-France également, c'est l'une des régions où le nombre de vente de ces
18:38 passoires a augmenté.
18:39 Donc oui, il y a une décote sur le prix.
18:41 C'est devenu, je pense que vous me le confirmerez, mais depuis deux ans, un an et demi, le DPE
18:47 qui était avant regardé du bout des doigts et avec dédain, c'est devenu le document
18:51 le premier argument que les clients regardent.
18:54 Si le DPE est ancien, les clients demandent à ce qu'un nouveau DPE soit fait, même
18:59 si souvent il a quelques mois, et les gens discutent ou les gens tout simplement ne diront
19:05 non, ne veulent pas.
19:06 Mais ça c'est intéressant, on le demande quand le DPE ? Quand on va voir son agent
19:09 immobilier et qu'on commence tout juste sa recherche ou quand on est devant le notaire ?
19:12 Non, le DPE doit se présenter dès la communication sur le logement.
19:16 Ça c'est effectivement la loi.
19:19 Après, effectivement, à voir si tous les vendeurs le respectent.
19:22 Tous les acheteurs, dès qu'ils visitent un bien, le demandent.
19:25 On l'a systématiquement, il faut reconnaître qu'en général on l'a en pratique dans
19:29 quasiment 100% des dossiers.
19:31 D'autant plus que maintenant les gens l'épluchent.
19:34 Donc si le DPE n'est pas dans un dossier, le client ne dira pas, les clients ne signent
19:38 plus un compromis en blanc, c'est terminé.
19:40 Et donc Paul Pereira, c'est effectivement le premier document qu'on garde aujourd'hui
19:43 après la visite au DPE ?
19:45 C'est la première question avant de savoir à quel étage est le logement.
19:48 C'est quel est le DPE ?
19:49 Comment est-il classé ?
19:51 On ne vous demande plus s'il est orienté sud, nord, est ou ouest.
19:53 C'est quel est le DPE ?
19:54 Après, c'est lié au fait aussi que dans le budget des ménages ou l'allocation d'un
20:00 logement, la partie énergie a pris des proportions inégalées.
20:04 Donc oui, c'est un vrai sujet.
20:06 Et alors, même question qu'à Edouard Grimond, c'est une bonne affaire d'acheter une passe-forte
20:09 thermique ?
20:10 Parce que quand on est investisseur, ça veut dire qu'on a potentiellement envie de le
20:13 mettre à l'allocation.
20:14 Donc on va acheter avec une décote, mais on va devoir réaliser des travaux.
20:16 On va peut-être effectivement devoir faire suivre ces travaux pour être sûr de rentrer
20:20 dans les fourches codines du futur DPE du bien immobilier.
20:23 C'est une bonne affaire au final pour un investisseur ?
20:25 Oui, c'est une bonne affaire parce que dans la majorité des cas, les travaux ne sont
20:29 pas si énormes que ça.
20:30 C'est-à-dire que pour pouvoir classer un bien au moins E ou D, souvent mettre un système
20:36 de chauffage efficace, des bonnes ventilations, un système de vitrage correct, une isolation
20:42 intérieure minimum vous permet déjà de mieux qualifier votre logement pour l'allocation
20:50 D.
20:51 Pour repasser en D et de se dire qu'on est tranquille pour les prochaines années par
20:53 exemple ?
20:54 Au pire E, ça vous emmène jusqu'en 2034, il y aura le temps de se poser la question.
20:57 Mais les travaux, ce n'est pas forcément une montagne.
21:00 Certains font le lien avec les Jeux Olympiques en se disant qu'il y a beaucoup d'achats
21:05 de passants thermiques qui seront ensuite mis en location pour les Jeux Olympiques et
21:10 puis pour les travaux, on verra après.
21:11 C'est quelque chose que vous constatez ?
21:12 Parce qu'on n'est pas soumis à la même législation.
21:14 C'est vrai.
21:15 C'est à dire que le saisonnier n'est pas concerné.
21:18 Mais bon après on n'est pas non plus sur la consommation de fluide par l'occupant.
21:22 Donc plus d'énergie qui coûte parce qu'il ne paye pas son électricité quand il loue
21:26 en AirBnB ou n'importe quelle autre plateforme.
21:29 Donc oui, sur la région parisienne, oui, les gens imaginent qu'effectivement, ils vont
21:35 pouvoir louer dans ces conditions-là et quid de septembre 2024 ?
21:40 Justement, question à tous les deux, est-ce qu'aujourd'hui ce qu'on veut chercher de
21:45 la fluidité dans le marché immobilier, c'est du côté des investisseurs locatifs, des passeports
21:49 thermiques qu'il faut chercher ou c'est une vision peut-être un petit peu trop caricaturale
21:52 de ce qu'on voit aujourd'hui concrètement en termes de transactions ?
21:55 La question qu'il faut se poser c'est quel est l'objectif du dispositif ? L'objectif
22:01 du dispositif c'est d'améliorer la qualité de l'habitat du territoire.
22:04 Bien sûr.
22:05 Aujourd'hui lorsqu'un particulier met en vente son logement D, il le fait pourquoi ? Parce
22:09 que beaucoup d'entre eux n'ont pas les moyens ou la compétence technique de suivre les
22:12 travaux ou de faire les travaux.
22:13 Contrairement à ce que vous pouvez imaginer, tout le monde n'a pas les moyens de faire
22:17 les travaux.
22:18 Donc est-ce qu'il ne faudrait pas avoir un système particulier pour le propriétaire
22:23 qui souhaite conserver sur le marché locatif, ce qui est important pour l'habitat en France
22:27 de garder un marché locatif dense, des dispositifs qui lui permettent de réaliser des travaux
22:32 avec des prêts éco-énergie qui lui permettent de faire les travaux pendant un an et puis
22:39 de le rembourser plus tard, avoir le temps de vancisser des loyers pour les payer.
22:42 Un dispositif simple ou des décalages en cas de prise en charge en partie du prêt,
22:48 je ne sais pas, comme les ETVA 5.5 ou 10 ou 20% pour les promoteurs.
22:52 Je pense qu'il y a peut-être une incitation à faire à ce niveau-là pour que les personnes
22:56 gardent leur logement et fassent ces travaux parce que c'est important d'avoir du locatif.
22:59 - Édouard Grimaud, quelques secondes avant qu'on finisse.
23:03 - C'est une question de patrimoine.
23:05 Aujourd'hui, on sait que c'est de plus en plus compliqué de construire en France.
23:09 On le reçoit aujourd'hui, le 9 est quasiment à l'arrêt.
23:12 Le besoin de logement en France en 2050, on l'a déjà atteint.
23:16 Il faut, j'allais dire juste, rénover le parc existant et le sortir de cette notion
23:22 de passeport thermique.
23:23 Il faut inciter les clients, à l'occasion des ventes bien sûr, mais à l'occasion des
23:26 donations, à l'occasion des successions, parce que les clients nous interrogent régulièrement
23:29 sur ces problématiques-là.
23:30 Donc, il y a un véritable enjeu de rénover ce parc.
23:34 Et ce qu'on constate aussi, c'est que l'Anna et Ma Prime Rénov' notamment, communiquent
23:38 davantage.
23:39 Pendant un certain temps, il y avait un flou.
23:41 Les aides, les subventions étaient éclatées à droite et à gauche, alors que là, c'est
23:44 plus centralisé.
23:45 Je pense que ça gagne en lisibilité.
23:46 - Et ça facilite peut-être la vie des investisseurs.
23:49 Merci beaucoup, Édouard Grimaud.
23:50 Merci, Paul Péreira, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
23:52 Et quand à nous, on se retrouve dans l'œil du CGP.
23:54 Et pour finir cette émission, bienvenue dans l'œil du CGP.
24:01 Nous allons tenter de décrypter ensemble la clause bénéficiaire démembrée avec
24:05 Séverine Giovannangeli.
24:06 Bonjour, Séverine Giovannangeli.
24:07 - Bonjour, Nicolas.
24:08 - Vous êtes ingénieure patrimoniale au sein du cabinet Mazarin.
24:11 Alors, qu'est-ce que c'est que cette clause bénéficiaire démembrée dans le cadre d'un
24:15 contrat d'assurance-vie, donc, j'imagine ?
24:16 - Exactement.
24:17 Alors, c'est une clause qui va être un petit peu différente des clauses bénéficiaires
24:21 type qu'on va trouver dans une assurance-vie, qui est en général mon conjoint non séparé
24:27 de corps, à défaut mes enfants, né ou à net, par parts égales, etc.
24:31 - Bien sûr.
24:32 - La clause type.
24:33 - Qu'il ne faut jamais laisser telle quelle et toujours revérifier quand même au cas
24:36 où.
24:37 - Exactement.
24:38 Il faut qu'elle soit adaptée à chaque souscripteur, à ses souhaits de transmission surtout.
24:42 Donc, ces clauses type, en général, comme vous le dites, Nicolas, elles parviennent
24:47 en fait à protéger le conjoint survivant, mais elles vont éliminer les enfants de la
24:51 succession ou du moins des capitaux qui vont être transmis par le biais de l'assurance-vie.
24:56 - Et c'est là qu'intervient une clause bénéficiaire démembrée.
24:59 Pourquoi démembrée ?
25:00 - Alors, exactement.
25:01 La clause bénéficiaire démembrée, elle va permettre, elle, à l'inverse, de faire
25:04 une double succession.
25:05 - D'accord.
25:06 - Donc, on va commencer par transmettre le patrimoine au conjoint et ensuite aux enfants
25:11 qui ne seront donc pas écartés de cette succession.
25:14 - D'accord.
25:15 Ça veut dire que quoi ? On divise le patrimoine en deux ?
25:16 Ou d'abord, on le transmet à l'un et ensuite à l'autre ?
25:20 - Alors, en fait, ce qui va se passer, c'est que le souscripteur va désigner un bénéficiaire
25:26 en usufruit.
25:27 - D'accord.
25:28 Donc, on revient comme sur un démembrement de propriété classique.
25:30 Il y a l'usufruit et la nu-propriété.
25:31 - Exactement.
25:32 Mais au niveau de la clause uniquement.
25:34 C'est vraiment la clause qu'on va séparer en deux.
25:37 On va avoir un bénéficiaire en usufruit et un bénéficiaire en nu-propriété.
25:41 - D'accord.
25:42 - Le conjoint et les enfants, en général.
25:44 - En général, le conjoint survivant pour l'usufruit.
25:46 Mais la nu-propriété transmise directement aux enfants qui n'hériteront que de l'usufruit
25:50 ensuite au décès du conjoint survivant.
25:52 C'est ça ?
25:53 - Exactement.
25:54 Pour reconstituer la pleine propriété entre leurs mains et diminuer le droit de succession.
25:58 Parce que, comme vous le savez, Nicolas, on a toujours moins de droits de succession
26:03 de la nu-propriété que sur de la pleine propriété.
26:05 - Mais alors, comment gérer ensuite ? Parce qu'effectivement, quand on transmet un appartement
26:10 ou une maison en nu-propriété ou en usufruit, il y a celui qui va habiter, gérer, et celui
26:15 qui va détenir la nu-propriété.
26:18 Quand on parle d'un contrat d'assurance-vie, de somme d'argent, est-ce qu'il y a des règles
26:22 qu'on met en place ? Est-ce qu'il y a des garde-fous qu'on met en place également ?
26:25 - Alors, effectivement, lorsqu'il s'agit de somme d'argent, ce n'est pas vraiment un usufruit.
26:29 C'est ce qu'on appelle un quasi-usufruit.
26:31 - D'accord.
26:32 - Donc, la différence, c'est que justement, ce bien-là, il est consommable.
26:35 Alors, l'usufruitier, lui, effectivement, il va recevoir tout le capital et il a quand
26:43 même l'obligation de rendre l'intégralité aux nu-propriétaires.
26:46 - D'accord.
26:47 - Mais la seule chose qui lui est imposée dans les articles 601 et plus du Code civil,
26:54 ça va être de gérer ce patrimoine en bon père de famille.
26:57 - D'accord.
26:58 Donc, de ne pas prendre de risque vis-à-vis de ce patrimoine.
27:00 - Exactement.
27:01 - Et de rendre l'intégralité du capital à la fin.
27:04 Donc, on voit bien qu'il y a quand même un risque.
27:05 - Oui, bien sûr.
27:06 Que se passe-t-il si on fait les mauvais investissements ?
27:08 - Alors, non seulement on peut faire de mauvais investissements, mais on peut également donner
27:11 ce patrimoine, on peut le placer.
27:14 Alors, pas forcément bien.
27:15 - Bien sûr.
27:16 - Je ne sais pas vous que je vais dire, parfois, on peut perdre de l'argent quand on le place.
27:19 - Bien sûr.
27:20 Même dans des investissements en bon père de famille, ça arrive.
27:21 - Exactement.
27:22 Surtout en ce moment, on le sait tous.
27:24 On est tous là.
27:25 On paye tous pour le savoir.
27:26 Donc, effectivement, il va falloir pallier à ce risque de dilapidation.
27:30 Et pour y pallier, il y a deux techniques principales qui vont exister, que sont la
27:36 clause de remploi et la créance de restitution.
27:39 - Et alors, qu'est-ce que c'est la clause de remploi ou la créance de restitution ?
27:42 - Alors, la clause de remploi, écoutez, le lus du fruitier va être obligé d'investir
27:48 dans un bien qui est vraiment sécurisé, en général, dans un bien immobilier.
27:53 Il va pouvoir l'occuper, il va pouvoir le louer, mais il va investir dans un bien immobilier
27:58 de façon à ce que ses héritiers en héritent, puisque le bien immobilier sera toujours là,
28:03 normalement, au moment de son décès.
28:05 - Et alors, la créance de restitution ?
28:07 - Alors, la créance de restitution, là, elle va lui laisser un peu plus de liberté,
28:11 donc au conjoint de survivants, parce qu'il va être mentionné dedans qu'il doit restituer
28:16 l'intégralité par acte notarié.
28:18 Et donc, il va devoir s'y tenir, mais faire quand même ce qu'il veut.
28:22 Donc, un peu plus de liberté, effectivement, pour la personne, mais moins de sécurité
28:27 pour les héritiers par la suite.
28:29 - Et un encadrement qui est quand même toujours présent pour cette clause bénéficiaire
28:34 démembrée.
28:35 Très rapidement, c'est beaucoup plus utilisé, la clause bénéficiaire démembrée ?
28:38 - Alors, elle est encore très peu utilisée.
28:40 Il faut vraiment, d'ailleurs, j'encourage les gens qui nous regardent à aller voir
28:43 des spécialistes pour ça, parce qu'encore une fois, on peut transmettre le patrimoine
28:48 aux conjoints et aux enfants et économiser des droits de succession.
28:51 - Merci beaucoup Séverine Giovanangeli.
28:53 Je rappelle que vous êtes ingénieure patrimoniale au sein du cabinet Mazarin.
28:56 Merci beaucoup.
28:57 - Merci à vous de nous avoir suivis.
28:58 On se retrouve très vite sur Bsmart.
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