00:00Tenemos con más en El Mañanero, en este espacio que a usted le interesa tanto,
00:04cuidando el bolsillo, día lunes, para hablar hoy de un factor muy importante e interesante en la economía
00:11cuando hablamos particularmente de la compra y venta, y es el tema de la plusvalía.
00:16Está con nosotros el Magister Carlos Rojas, economista, experto en materia.
00:20Carlos, bienvenido, es un gusto tenerte nuevamente en el programa.
00:23Gracias Robert. Bueno, hoy día nos toca hablar un poco de la generación de valor
00:28a través de inversiones en bienes inmuebles o también la plusvalía financiera.
00:33Vamos a empezar un poquitito entonces hablando de qué es la plusvalía.
00:37La plusvalía en realidad es el incremento de valor que se genera por una inversión.
00:43En este caso existen dos tipos de plusvalía.
00:46Existe la plusvalía hipotecaria o la plusvalía de inmuebles y la plusvalía financiera.
00:52La plusvalía en realidad lo que hace es que tu inversión vaya creciendo a partir de generación de valor del
01:01activo en el cual tú has invertido.
01:03Bueno, y en este caso Carlos, ¿uno puede llegar a proyectar la plusvalía de un activo?
01:08Correcto. Evidentemente cada zona de la ciudad, cada inversión que haces, cada tipo de vivienda,
01:13tiene un distinto nivel o tipo de rendimiento.
01:16Por ejemplo, existen terrenos que generan mayores niveles de plusvalía cuando son en lugares alejados
01:24y empieza a generarse un desarrollo acelerado dentro de la zona.
01:28Acceso a servicios básicos, el tema de acceso carretero, el hacer mayores centros comerciales,
01:37o centros de intercambio de mercados cerca de una casa, cerca de un terreno, genera un incremento en el valor.
01:43Ahora, ¿puede suceder lo opuesto también?
01:47¿Puede que un activo o un inmueble, por ejemplo, pueda llegar a perder valor por determinadas características?
01:54Correcto. En realidad existen externalidades que pueden ser negativas, las mismas que afectan al valor de un inmueble.
02:00Por ejemplo, malos olores, el tema de la contaminación, o también, no sé, algunas malas vías de acceso que tenga.
02:09La inseguridad de una zona.
02:10La inseguridad de la zona, entre otras cosas.
02:12Eso, en vez de generar valor a tu activo, en realidad lo que hace es restarle el mismo.
02:18Y, en muchos de los casos, sea muy difícil de poder realizar, vender o intercambiar.
02:22Ahora, por ejemplo, Carlos, ¿cuáles serían los tips o principales consejos que se le podría dar a un comprador
02:28para sacarle ventaja, de alguna manera, al tema de la plusvalía?
02:32Bueno, en el caso de que tengas algún tipo de capital para realizar inversiones,
02:37cuándo comprar, cuando los precios estén muy bajos o cuando se pueda, de alguna forma,
02:42acceder a algún precio de preventa, es decir, a un precio reducido.
02:46Mismo que cuando se termine de hacer el desarrollo inmobiliario, el edificio, entre otras cosas,
02:51puedas venderlo al valor real que es que este cotiza en el mercado.
02:54Por otra parte, también es interesante ver cuáles son las zonas que proyectan un importante desarrollo en infraestructura.
03:02Acceso, como lo dije, a servicios básicos, el tema de accesos carreteros,
03:08el tema también de cercanías con centros de salud, cercanías con colegios,
03:13entre otras cosas que eso también genera importantes rendimientos en plusvalía.
03:17Ahora, no solamente cuándo comprar, sino también, por ejemplo, cuándo vender, que es otro punto importante.
03:22Bueno, cuándo vender es cuando, en alguno de los casos, la maduración de la zona donde tú ya tienes tu
03:28inmueble,
03:28ya empieza a dejar de crecer, es decir, te da rendimientos, pero estos rendimientos cada vez son menores,
03:34son decrecientes, por así decirlo.
03:36Entonces, llega en algún momento donde un departamento ya no va a empezar a aumentar su valor,
03:40sino se va a mantener o incluso cuando empieza a deteriorarse,
03:45por temas medioambientales, antigüedad, entre otras cosas, también hay que pensar de alguna forma en vender.
03:51Otra de las situaciones es cuando el mercado, por ejemplo, tiene una alta demanda.
03:57Cuando es una zona bastante cotizada, por así decirlo, y existen muchos oferentes,
04:01es un buen momento para vender ya que eso proyecta un mayor precio de venta y una mayor plusvalía.
04:08Y finalmente, también es importante que entendamos que cuando un inversor tiene la necesidad de reinvertir en zonas
04:16que, por ejemplo, generen mayores niveles de plusvalía y tenga inversiones en lugares donde ya la plusvalía no es tan
04:22alta,
04:22entonces, canalizar esos recursos a lugares donde se empiece a desarrollar el activo.
04:29Ahora, Carlos, te hablabas de un factor de externalidad que me parece bien interesante,
04:33porque esto puede dar lugar, por ejemplo, a que una zona donde se redujo la plusvalía o el valor del
04:41espacio,
04:41pueda el día de mañana, por uno de estos factores de externalidad, volver a aumentar su valor nuevamente.
04:47Correcto. Es importante que las OTBs, por ejemplo, generen proyectos que ayuden a los vecinos a revaluar o a valorizar
04:55sus activos.
04:57Principalmente, el mantener una buena zona, una zona cuidada, con los servicios básicos al día,
05:02teniendo, de alguna forma, buenas vías de acceso, entre otras cosas,
05:06se puede llegar a revertir, en muchos de los casos, las externalidades negativas que generan reducciones en precio.
05:12Definitivamente, Carlos, te agradezco por la presencia, por el tema tan importante,
05:16para que podamos saber los momentos específicos de este cálculo financiero
05:20y sacarle el mayor provecho a la plusvalía de nuestros activos.
05:24Continúe.
05:25¡Gracias!
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