00:00专家常说,买房要趁早不然只会越来越贵
00:05但现实是,就算你想趁早,银行也未必让你上车
00:09除非你背后真的有靠山
00:12否则像我们这样的小资组
00:14买不买得到房,往往得先看银行的脸色
00:18试想一下,地点选好了,房子也看中了
00:22最后是因为贷款不过关而卡关,真的会很沮丧
00:26所以,全新单元,加一窝枝手机就带大家搞懂
00:31为什么银行会拒绝你的房贷
00:33以及如何强化个人信用记录
00:36顺利过关,心甘情愿当房奴
00:50好,我们先来了解银行为什么不批你的房贷
00:53原因大致分成两类
00:56不是你本身有问题,就是房产或发展商出了问题
01:00第一,信用记录不漂亮
01:03银行在审批贷款的时候会通过马来西亚两大信用系统
01:08中央信用资讯系统Secret以及Citos
01:12检查你过去12个月的借贷和还款记录
01:15包括房贷、车贷、信用卡、个人贷款
01:19甚至PTPTM
01:20只要有迟还、漏还、信用评分就会被拉低
01:25贷款废据并不意外
01:27第二,收入和房价不匹配
01:29嘿,别想着赌一把
01:31银行看的不是你的梦想
01:33而是你还不还得起
01:35这里要注意一个关键名词
01:37长债比率DSR
01:39银行就是用这个比率来判断你每个月有没有能力攻防
01:44他们会看两样东西
01:46你的每个月净收入
01:48以及你已经在还的固定债务
01:51比如车贷、个人贷款等等
01:53简单说
01:54如果银行觉得你实在太勉强
01:56贷款就不会批
01:58我们来做一个长债比率的数学题
02:01假设你每个月扣掉EPF和SOXO之后
02:05净收入是6000令吉
02:07你目前每个月的固定债务是2000令吉
02:10现在你想申请一笔月供1500令吉的房贷
02:14这样一来
02:15你每个月的总固定债务就是2000加1500等于3500
02:21接着3500除以净收入6000等于0.583
02:27换成百分比的话
02:28你的长债比率就是58.3%
02:32这个数字说实话已经偏高了
02:35一般来说DSR最好是控制在30%到40%
02:40虽然在某些情况下
02:42就算DSR高达70%
02:44有些银行还是会考虑批准
02:46但风险也相对更高
02:48所以建议大家还是安全尾上
02:51不然一旦被很多家的银行拒绝
02:54留下太多备职记录
02:55反正会影响到你下一次的贷款申请
02:59第三文件不齐全不不清楚
03:02申请房贷时一定要准备好工资单
03:05EPF缴纳记录
03:07银行对账单
03:08以及个人所得税的申报证明
03:11资料不完整
03:12很大可能就会直接被银行打枪
03:15再来如果银行已经将某发展商列入黑名单
03:19例如曾破产被起诉
03:21信誉不良
03:22即便你个人条件不错
03:24贷款照样可能被拒
03:26此外如果你看中的是99年租赁地契
03:29也就是little的房产
03:31而剩余的年限只剩30年
03:34或少过原本的一半
03:35不少的银行都会直接取代
03:38因为这类的资产被视为高风险
03:40便知快
03:41当然你不排除某些银行本身的条件
03:45就特别严苛
03:46如果贷款被拒
03:47先找出原因
03:48等3到6个月调整好条件
03:51再换一家银行申请
03:53但这一次记得先做好功课
03:55了解清楚那家银行的批准条件
03:59搞懂贷款为什么备取后
04:00下一步一定要做的
04:02就是看清楚自己的Secret
04:04和Sittos的信用评分
04:06什么是Secret
04:08Secret简单讲就是国家银行在看的
04:11官方信用档案
04:12它由国家银行管理
04:14每个月向银行
04:15伊斯兰银行
04:16投行
04:17政府机构
04:18甚至部分保险机构
04:19收集你的借贷资料
04:21银行主要看三种资料
04:23你目前欠下多少贷款
04:26过去12个月
04:27有没有准时还钱
04:28有没有被银行
04:30采取法律行动
04:31所有迟还拖欠
04:33都会清清楚楚地记录在案
04:35至于要如何查询Secret
04:38主要有三种方式
04:39而最方便的一定是eSecret
04:42上网就能查
04:44首次注册只需要付1令吉做身份验证
04:47何时后的两天就会退回
04:50当然你也可以亲资到国家银行
04:52或信贷咨询与债务管理机构
04:55也就是AKPK的分行去做查询
04:58或是透过信用报告机构
05:00如CBM
05:01CITOS
05:02但这些都是需要付费的
05:05那CITOS又是什么呢
05:07CITOS是一家私人信用报告公司
05:10和只收集银行资料的Secret不同
05:13CITOS会从更多的公共管道
05:15获取信息
05:16包括国民登记局
05:18公司与社团注册局
05:20报穷局等等
05:21因此银行在审批贷款的时候
05:23通常都会同时参考
05:25Secret和CITOS
05:27来更全面地评估你这个人
05:29如果信用评分达到697或以上
05:33大多数的银行就会把你视为优质客户
05:37贷款更容易批
05:38利率更好
05:39审批的速度也会更快
05:41影响信用评分的五大关键因素
05:45第一
05:45付款记录占了45%
05:48有没有准时还钱
05:49几乎决定你一半的信用分数
05:52这是最重要的一项
05:54第二
05:55欠款总额占了20%
05:57你现在欠多少贷款
05:59整体的负债有多重
06:01都会直接影响到你的评分
06:03第三
06:04信贷结构占了14%
06:06也就是你持有的贷款类型
06:09例如房贷
06:10车贷
06:10信用卡等
06:11适度多元
06:12反而有助于提升信用评分
06:15第四
06:16信用查询和信贷款
06:18占了14%
06:19如果你在短时间内
06:21频繁地申请贷款
06:22在银行银里就是危险讯号
06:25代表财务状况可能不稳定
06:28第五
06:29信用记录年限
06:30占了7%
06:31信用历史越长
06:33又没有持还或其他负面记录
06:36对你的评分就越有利
06:38所以各位想买房的朋友
06:40过去一年
06:41你怎么用钱
06:41怎么还钱
06:42真的很关键
06:43在这一段时间里
06:45尽量不要乱申请贷款
06:47太频繁的话
06:48银行会觉得你缺钱
06:50风险高
06:51还有记得要保持收入稳定
06:54报税记录也要完整
06:56对了
06:57还有最重要的一点
06:58就是别让账户太安静
07:00完全没有信用记录
07:02银行反而会不知道
07:03你会不会还钱
07:05所以这关键的12个月
07:07好好修信用
07:08把风险降到最低
07:10买房的时候就不用担心
07:12贷款被拒咯
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