00:00Estás buscando piso, tienes un presupuesto limitado y ordenas por precio.
00:08Vas bajando y de repente te lo empiezas a poder permitir, pero sospechas.
00:12A ver, ¿qué pasa aquí? ¿Un piso de menos de 200.000 euros en el centro de Barcelona?
00:19Según la web Idealista hay más de 20.000 viviendas ocupadas entre su oferta,
00:24lo que supone un 2,6% del total.
00:27Es algo que estamos viendo como parte de la nueva realidad del mercado inmobiliario.
00:32Pero, ¿quién compra estas casas? ¿Y qué hace con ellas después?
00:36Hemos dado incluso con una especie de Idealista solo de pisos ocupados.
00:41Además, es un tema que nos habéis dejado recurrentemente en nuestros comentarios.
00:44Así que sí, hoy en Malvivienda hablamos de ocupación.
00:47Lo primero es poner un poco en perspectiva la dimensión real de este problema en España
00:57y definir qué es y qué no es ocupación.
01:00Se lo preguntamos a Natalia Palomar, directora jurídica de Provivienda.
01:04Bueno, Natalia, ¿de qué hablamos cuando hablamos de viviendas ocupadas?
01:09Parece algo obvio, pero hay que matizar, porque la ocupación no es un término jurídico.
01:12A ver, Antonio, efectivamente, la ocupación con K, que es el término que se está manejando en los medios,
01:18no es un concepto jurídico.
01:20¿Qué entendemos por ocupación?
01:21Ocupación es cuando una persona accede y permanece en una vivienda sin tener título para ello
01:26y sin el consentimiento de la persona propietaria o legítima poseedora de la misma.
01:32A partir de aquí, dependiendo de que esa vivienda o ese inmueble constituya una morada,
01:36podemos derivar a dos conductas delictivas.
01:39Primero, si la vivienda es morada a una persona, es un delito de allanamiento de morada,
01:43tipificado en el artículo 202 del Código Penal,
01:46y si la vivienda no constituye morada, sería un delito de usurpación tipificado en el artículo 245 del Código Penal.
01:53Ahora vamos con los datos.
01:54España cuenta con un parque de viviendas de 27 millones de casas.
01:58En 2024, el Ministerio del Interior registró 16.426 hechos conocidos por allanamiento o usurpación.
02:05Un impacto de apenas el 0,06%.
02:08Han alimentado la idea de que cualquiera puede perder su hogar de un día para otro,
02:13que hay mafias detrás de este fenómeno y que los propietarios están desprotegidos.
02:18La estadística refleja que la imagen de familias expulsadas de sus hogares por desconocidos es algo anecdótico.
02:25Y más datos.
02:26Según el Consejo General del Poder Judicial, el año pasado se celebraron 2.309 verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas.
02:33Se trataría de procesos de recuperación de viviendas habituales y segundas residencias.
02:37Esta cifra, por cierto, no tiene en cuenta pisos de bancos, empresas privadas o casos de impagos del alquiler.
02:43Entonces, sabiendo todo esto, ¿estamos ante un problema tan generalizado o es más el reflejo de una burbuja mediática?
02:48Yo lo que sí te diría que el problema grave y real que tenemos en España es la vivienda, la falta de vivienda.
02:58En la actualidad, 5,5 millones de hogares en España están en situación de exclusión residencial.
03:04Es un caso un tercio de los hogares. Este es el problema real.
03:08Lo que sí es cierto es que estos pisos ocupados están saliendo al mercado
03:11y esto llevó a Samuel a montar una web especializada en viviendas que se encuentran en esta situación.
03:18¿Qué es? ¿Una especie como de idealista de pisos ocupados?
03:22Correcto. La mayoría de los inmuebles que hay son inmuebles ya de fondo de inversión
03:27y los han ocupado, es decir, estaban vacíos y los han ocupado.
03:31Me dices que el perfil de los propietarios es de fondos de inversión.
03:36¿Cuál es el perfil de los que se interesan por comprar?
03:39Inversores.
03:40También.
03:40Es decir, es gente que ya sabe, conoce bien el sector.
03:44Parte de los compradores son empresas que ayudan a inversores a hacer todo el proceso.
03:49Ellos lo que hacen son ayudarles con la compra, con la desocupación, con la reforma y con la futura venta.
03:56¿Se os ha dado algún caso particular que diga, yo no me puedo permitir un piso, no sé, en el centro de Madrid,
04:02con los precios que hay, voy a apostar lo todo a comprar un piso ocupado?
04:07¿Os han preguntado?
04:08No.
04:09Nos han preguntado, pero no hemos llegado a hacer la operación y hemos querido hacerla
04:14porque aparte nunca sabes cómo está la vivienda.
04:18Primero tiene que ser una persona que tenga el capital para comprar,
04:21porque no se puede hipotecar estos inmuebles.
04:23Y luego tienes que saber que hay una pequeña posibilidad en este caso,
04:28si has hecho un estudio de viabilidad, de que no puedas echar a esa persona.
04:32No es óptimo para todo el mundo.
04:35¿Cuánto suele disminuir el precio de una vivienda porque esté ocupado?
04:40Pues sobre un 20 o un 30%.
04:42Vale, ¿tú crees que nos podrías poner en contacto con algún inversor
04:45que haya estado en algún lado de la operación vendiendo o comprando?
04:48Sí, lo puedo comentar con alguno y si quieren, sin problema.
04:54Samuel nos pone en contacto con Eric Peralta, un joven de sólo 26 años
04:58que trabajaba para una de estas empresas que buscaban inversores para pisos ocupados
05:02y con la experiencia decidió montárselo por su cuenta.
05:05Hola, ¿qué tal?
05:06Su llamada nos lleva a Padrón.
05:07Eric, encantado.
05:08Eric, ¿tú de qué conoces a Samuel y cómo trabajáis juntos?
05:13Bueno, lo conozco como bien adelantado por trabajo, por motivos profesionales
05:18y es una de las personas que me provee a mí de listados de inmuebles ocupados.
05:24Yo me encargo de hacer, por así decirlo, un scrapping, es decir, un filtrado y un análisis
05:29de todo el producto de ocupados que me comparte para luego presentárselo a mis clientes
05:35que son inversores que buscan este tipo de oportunidades para rentabilizar.
05:38Una vez que hay un inversor que está interesado en ese piso, que habéis hecho el estudio,
05:42que le puede parecer bien la operación, se hace la operación y cómo se hace la desocupación.
05:47Una vez ha habido ese interés, lo pasamos a negociar con el propietario, es decir,
05:52o con el fondo o con el Services que le gestiona el tema de la venta al propietario
05:56y luego vendría el análisis de desocupación, de viabilidad en cuanto a la desocupación.
06:02En función de eso decidimos, oye, ¿es viable porque quieren llegar a un pacto?
06:05No, no lo es porque no quieren llegar a un pacto y ahí ya tomamos una decisión.
06:09¿Qué es positivo? Hacemos efectiva la compra y luego ya, en función de lo que se haya pactado con el Ocupa,
06:16pues un plazo de tiempo, un monte económico, se toma la posesión del inmueble
06:20a través del pacto que se ha hecho previamente con el Ocupa.
06:24Además de trabajar con inversores, Eric ha decidido dar el paso él mismo y comprar un piso ocupado.
06:29Nos lleva a verlo.
06:29Este inmueble viene de un fondo buitre, que es los proveedores con los que nosotros trabajamos.
06:36¿Cuántos metros cuadrados tiene y cuánto te costó este piso?
06:40Pues este inmueble tiene unos 40 y poco, y el precio de compra fue inferior a los 40.000 euros.
06:49¿Menos de 40.000?
06:50Menos de 40.000.
06:50Que es mucho menos del precio de mercado, imagino, de un piso que no esté ocupado aquí en...
06:55¿Cuánto menos?
06:57Más o menos.
06:59Si fuese a reformar, que es como estaba, evidentemente, porque no estaba destrozado,
07:04pero estaba bastante trallado el inmueble,
07:07estamos hablando de que estaría en torno a mitad de precio de mercado, un poco menos, una cosa así.
07:14¿Cuánto se le paga a la empresa de desocupa para que haga esa gestión?
07:17Depende.
07:18Depende de la empresa de desocupación.
07:19¿En este caso?
07:20Se le paga, en función de la complejidad de la operación y demás, entre unos 2.000 y unos 4.000 euros.
07:26Hemos visto también en medios de comunicación situaciones tensas,
07:29de algún tipo de coacción, de controles de acceso dentro de la propiedad,
07:34que eso no te preocupa que pueda suceder.
07:37A mí, a día de hoy, por estos informes preventivos que hacemos, no me preocupa demasiado.
07:43Que sé que es un riesgo, que puede ocurrir en cualquier momento, que alguien se cruce,
07:47que sé que existe.
07:48Sé que existe y lo asumo yo y lo asumen mis clientes cuando vamos a adquirir un inmueble de estos,
07:54que al final, insisto, dependemos de la voluntad de un tercero para que tenga recorrido la operación.
07:58Pero pasa en el sector.
08:01En el sector, existe, existe, claro que existe, claro que existe.
08:05Porque sería negar la evidencia, ¿no?
08:06Al final me has comentado que existe porque lo habrás visto, yo también lo he visto,
08:11yo también lo he visto y sé que existe, evidentemente.
08:14Igual que sé que existe, que hay gente que a veces no se quiere ir.
08:16¿Se puede decir que se está haciendo negocio con la ocupación?
08:22Yo creo que no.
08:25¿Por qué?
08:26¿Por qué?
08:27Al final a mí siempre que me preguntan que a qué me dedico, yo digo que ayudar personas.
08:31O sea, lo tengo clarísimo.
08:32¿Por qué?
08:33Te digo esto.
08:33Aquí hay que entender que había gente que está en unas situaciones que seguro que no se las desearías tú,
08:42ni a la persona que peor te cae, ni muchísimo menos un familiar, ni un amigo, ni demás.
08:46Nosotros creemos que generamos riqueza, evidentemente monetaria, porque la pregunta va a lanzar por ahí,
08:53y yo ya lo he contestado, que evidentemente me lucro de esto.
08:56Una ONG no eres.
08:57No soy ninguna ONG, sino desde luego que no tomaría ningún riesgo como el que me has comentado antes,
09:02porque evidentemente hay un riesgo asociado a poner mi capital en una operación que depende de un tercero,
09:08de las ganas o no ganas que al final tenga de llegar a un acuerdo conmigo,
09:11porque también lo recalco y es que siempre se llega a un acuerdo.
09:14Es decir, nosotros no tomamos ningún tipo de acción pasiva o agresiva con nadie,
09:19y además, de hecho, por eso hacemos los informes preventivos para saber si esa gente de verdad cree
09:23que a través de un acuerdo puede mejorar su situación.
09:28Vuelvo a Madrid con una idea.
09:29Si existen personas como Eric o portales como el de Samuel, es porque hay algo que no está funcionando en el sistema.
09:35Tenemos un sistema de justicia que está colapsado,
09:38y esto hace que pueda dar lugar a situaciones que se dilaten en el tiempo, de forma bastante prolongada.
09:44Por ejemplo, el CGPJ, el Consejo General del Poder Judicial, en 2023,
09:49calculaba o daba el dato de que en Madrid se tardaba una duración media de 11 meses en este tipo de casos.
09:5611 meses siendo muy optimista. Se puede tardar más, sí, sí, sí.
10:01Volviendo a la búsqueda de piso, viviendas en mitad de precio, sí,
10:04pero a costa de un negocio polémico que no es para la gente que quiere una casa donde vivir.
10:08Así que seguiré buscando hasta hablar con algo que me pueda permitir.
10:11¡Gracias!
10:12¡Gracias!
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