00:00Recibimos en la redacción a Gisela Agostinelli,
00:04martillera licenciada en marketing de Agostinelli Propiedades,
00:10con la idea de que nos oriente, nos comente su mirada,
00:15su análisis sobre la situación del mercado inmobiliario
00:18y en particular le voy a proponer que hablemos sobre el mercado de alquileres de vivienda
00:23con su mirada ampliada de lo que conoce por su trayectoria en la ciudad.
00:28Gisela, buenas tardes, gracias por venir.
00:31A vos, José, buenas tardes.
00:33Bueno, en principio me interesa tener una primera aproximación,
00:39un análisis tuyo de qué es lo que está sucediendo con el alquiler de la vivienda
00:43que sufrió muchas variaciones o una variación importante en el último año y medio
00:49con los cambios de regulación, eso movió los precios, pero bueno, no quiero interferir.
00:53Sí, la verdad que sí, que viene ya el mercado de alquileres con cambios
00:57desde hace mucho tiempo. Creo que eso fue un antes y un después.
01:02Creo que la pandemia marcó un lineamiento muy diferente
01:06de lo que era antes de la pandemia y después.
01:10¿Te podés detener un minuto en eso, en qué es lo que cambió?
01:14Sí. Bueno, en realidad todo cambió a veces, como te decía, un antes y un después
01:24con el tema de la aparición de la ley de alquileres, la derogación de la ley de alquileres.
01:30Claro, digamos que recordemos que en el contexto de la pandemia
01:34se modificó el marco regulatorio de los alquileres, ¿no?
01:37Exactamente.
01:37Eso fue un cimbronazo en el mercado.
01:39Totalmente, sí, sí. Empezó a no haber oferta de propiedades,
01:47con lo cual la gente estaba desesperada porque no conseguía un techo donde vivir.
01:52La demanda era un montón y la oferta no había.
01:56Claro, en un escenario crítico incluso a nivel económico también, ¿no?
01:59Exacto. Sí, sí. Así que, bueno, después de un tiempo muy complicado, bueno, salió el tema del DNU,
02:08que hizo que el mercado cambie, que aparezcan propiedades.
02:15El DNU, me imagino, te pregunto, te referís a la, o en los términos de lo que es la desregulación, ¿no?
02:21Esto de bajar el contrato de tres años a la posibilidad de pactar plazos.
02:25Exacto, que sea todo libre. Entonces ahí los propietarios empezaron a volcar las propiedades al mercado.
02:32Entonces eso hizo que se modifiquen los valores, que la gente empiece a conseguir propiedades.
02:39Y bueno, lo que pasa hoy, que hoy hay un montón de propiedades y hay menos demanda.
02:44Bien, en ese punto me interesa si podés profundizar cómo está la situación hoy.
02:50Pensemos en la gente que está buscando una vivienda o que tiene que renovar su contrato de alquiler.
02:55Y hoy los valores están estables. Por lo general los contratos se están haciendo a dos años,
03:01con actualización cuatrimestrales, según el IPC.
03:04Bien, cada cuatro meses el ajuste IPC es índice de inflación.
03:09Exacto, que hoy está siendo de un 9,93%, más o menos.
03:14Cada cuatro meses, hoy quien ajusta un 9,93 más.
03:199,93 más, correcto.
03:20Sí, y eso también hizo que los propietarios vuelquen las propiedades, porque antes eran por un año el mismo valor,
03:30con un contrato a tres años, con lo cual un año el mismo monto en un país donde por ahí todo va cambiando.
03:38Al principio era mucho y después quedaba muy bajo.
03:40Y coincidió con una situación ascendente en la inflación, en lo que es la economía argentina en general.
03:47Digo, ese formato, con lo cual por un lado quizás se podía pensar que los propietarios veían depreciarse su ingreso
03:58y a los inquilinos les costaba mucho afrontar el ajuste anual, ¿no?
04:01Totalmente.
04:02Sí, sí.
04:03Eso hoy cambió, me decís.
04:05Sí, hoy hay oferta, hay demanda, los valores están estables, están tendiendo a bajar incluso.
04:13Un momento donde con el tema de la ley anterior, la 27.551, al no haber oferta, se pedía cualquier cosa.
04:24Claro, claro.
04:25Y la gente desesperada pagaba porque no tenía sino otra opción.
04:30Bueno, hace poco comentábamos que el mundo de los alquileres, de vivienda, estaba un poquito planchado en el final del segundo semestre.
04:41¿Eso cambió ahora?
04:42Ahora está activo nuevamente, sí.
04:44Bien, bien.
04:46Y vos decías que se ajusta cada cuatro meses y que en este momento, que a quien le toca el ajuste en este mes va a ajustar por 9,93%.
04:56Las cotizaciones, ¿van en línea con esta evolución de la inflación o...?
05:03Sí, se podría decir que sí.
05:05Lo pregunto, lo comento.
05:07En el primer semestre encontramos un momento en el que las cotizaciones estaban por encima de lo que la inflación estaba diciendo.
05:15Sí.
05:15¿No es este el momento?
05:16No.
05:17Si fue eso, se ha corregido.
05:18No, sí, sí, se acomodó.
05:19Bien, bien. ¿Hay alguna posibilidad de tensar el análisis, estirar la cuerda para ofrecer una guía sobre qué es lo que se está pidiendo en el alquiler de departamentos según metros o comodidades?
05:37¿Y la ubicación? Es, digamos, la gente lo que busca es la ubicación. ¿A eso te referís?
05:43Por un lado, eso sí, me interesa que lo comentes. Bueno, ¿cuáles son las ubicaciones más elegidas?
05:50Sí, los céntricos, los cercanos a la facultad, sobre todo por los estudiantes.
05:53Bien.
05:54Más cerca están, menos gastos tienen también de movilidad.
05:57Ahí vemos el peso de la presencia estudiantil también, ¿no?
05:59Sí.
06:00La demanda.
06:00Sí, sí, sí, sí, fundamental.
06:01Bien. ¿La ubicación?
06:04Sí.
06:05¿Hay alguna otra cosa que se está pidiendo, que se está buscando desde el lado de la demanda?
06:11No, bueno, siempre buscan precio, calidad.
06:13Claro.
06:14Pero bueno.
06:14Y a ese punto quería llegar, a los precios. ¿Hay alguna posibilidad de esto que decía, de tensar un poquito la cuerda para establecer una guía o qué es lo que se pide?
06:23Sí, sí, siempre es relativo a la zona, las comodidades, las expensas que abonan, las características propias de cada departamento.
06:31A veces uno dice, una cuadra de diferencia, por ahí el valor te cambia un montón.
06:36Claro.
06:36Pero bueno, sí, un monoambiente podemos estar pensando 300.000 pesos, más o menos, de un dormitorio 4.20, 4.30, dos dormitorios 500, más o menos, ¿no?
06:54Siempre como que...
06:55Sí. Estamos hablando dentro de lo que sería la atracción más fuerte del mercado, ¿no? El segmento más importante de la demanda.
07:03Después, digamos, tenemos alquileres de alta gama.
07:05Sí, por supuesto, sí, siempre están, sí.
07:07Esa es otra lógica, ¿no?
07:08Que requiere quizás...
07:08Sí, va por otro camino.
07:09Que va por otro camino.
07:11Sí.
07:12Tocamos brevemente, te propongo, los alquileres de alta gama.
07:16¿Se manejan con la lógica del resto del segmento con respecto a los ajustes, con respecto a la cotización?
07:23¿Están respetando ese...?
07:24Sí, los contratos, sí, por el mismo plazo, dos años, la mayoría...
07:28Siempre hay excepciones porque ahora al haber libertad, bueno, si hay un propietario que por ahí quiere determinadas cosas que por ahí van diferente al camino habitual, uno lo intenta.
07:38Sí.
07:39Pero sí, la actualización cada cuatro meses sí, los contratos a dos años sí, como que la lógica sí es la misma.
07:44Sí, cuando hablamos de alta gama decimos departamentos con mayor confort, amplios...
07:49Más amenities.
07:50Aménities, claro.
07:52¿Ocupa un lugar importante dentro del mundo inmobiliario de La Plata?
07:57¿El segmento de alta gama?
08:00Sí, pero bueno, lo que más mueve es lo estudiantil, o por ahí las familias...
08:06Claro, de ingresos medios...
08:07Exacto.
08:08Claro, correcto.
08:09Te propongo pasar, si se me permite la metáfora del otro lado del mostrador, del lado de los propietarios y las personas que tienen propiedades para obtener una renta, o incluso inversores que tienen más de una propiedad...
08:24Sí.
08:24¿Vos notás alguna variación en este último tiempo con respecto a la actitud de los propietarios, de los inversores?
08:33Sí, totalmente. Lo que yo te decía es que hoy por hoy nos están trayendo las propiedades que en un momento estaban guardadas, que de golpe habían desaparecido cuando estaba el tema de la ley.
08:42Sí.
09:12Quien puede para comprar y quien puede para alquilar.
09:16Sí.
09:17¿Cómo está esa situación hoy?
09:20Y sí, yo creo que la pandemia hizo que tomemos conciencia de la importancia de tener un espacio cómodo, con verde, porque bueno, se pasó mucho tiempo en la casa, ¿no?
09:34Y sí, se mantiene, pero bueno, también está el tema económico, que espacios también con casas, con verde, los valores también son otros.
09:47Si se puede plantear la comparación, una casa con verde, en términos comparativos sería más caro que un departamento asimilable a esa propiedad.
09:59Digamos, una familia, una familia tipo, cuatro personas, un departamento de dos o tres habitaciones, versus una casa con un patio en un terreno de 10 por 30, la casa sería más caro.
10:12Sí, sí, porque aparte no hay.
10:14Claro.
10:14En el casco es difícil conseguir libres casas con verde.
10:21¿A qué atribuís esa dificultad de conseguir casas en el casco?
10:26Bueno, buena pregunta.
10:31Buena pregunta.
10:33Lo que hay está ocupado, la gente que está no se va, y bueno, y la construcción para arriba ganó mucho espacio.
10:43Bueno, eso podemos verlo también, que hay muchos proyectos de inversión, aún en un contexto en el cual los números de la construcción están tensionados por el escenario inflacionario y el precio de usado.
10:55Bueno, hay muchos proyectos de construcción de edificios en el casco urbano.
11:01Bien, gracias Gisela por el panorama, por la paciencia de venir hasta acá.
11:07Le agradecemos a Gisela Agostinelli.
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