Estallaron los conflictos en los edificios: crece la morosidad en el pago de las expensas

Cronica

Estuvo en nuestros estudios Ayelen Farias, especialista en consumo y habló con Sofia Monachelli y Leo Arias sobre esta temática que preocupa a muchos propietarios e inquilinos.  A los 3 meses de morosidad, el consorcio ya está capacitado para embargar. En otros casos extremos, hasta se puede realizar el remate del departamento.

Transcript

00:00Con las cosas que uno va dejando de pagar,

00:02con las cosas que uno se va endeudando,

00:04que se va dando de baja,

00:05¿qué es lo que va a pasar con la cantidad de endeudados

00:08que hay en las expensas?

00:10Algo que fueron aumentando y fueron creciendo.

00:13En este tiempo que uno va dejando de pagar

00:15por la crisis económica,

00:16estamos con Ayelen Farías, ella es especialista en consumo.

00:19Ayelen, muchas gracias por estar.

00:22Hola, ¿cómo están?

00:24Sí, la verdad que esto es un tema

00:27que genera muchísimos conflictos,

00:30porque se pueden iniciar juicios ejecutivos,

00:35embargos, hasta el remate del departamento.

00:40A ver, espera, Ayelen, porque me preocupa,

00:42porque hay muchos del otro lado que están endeudados

00:44con las expensas.

00:45Y ya te demorás dos meses y ya el consorcio suele mandarte

00:48la famosa advertencia de la posible carta documento.

00:51¿En qué momento puede pasar eso?

00:53¿Cuándo hay que prestar atención y que ocuparse y preocuparse?

00:57En realidad lo determina el reglamento,

01:00casi siempre son tres meses de deuda

01:02y ya se puede iniciar el juicio ejecutivo.

01:05No es obligatorio intimar mediante carta documento,

01:09esto es importante saberlo porque hay inquilinos

01:12o propietarios que no les llega la carta documento

01:14y creen que no va a pasar nada,

01:16y después se encuentran con el inmueble embargado.

01:21También lo que tienen estos juicios ejecutivos

01:23que son juicios sumarísimos, plazos de cinco días.

01:27Una vez que a mí como inquilino, como propietario,

01:30me llega el mandamiento de intimación de pago,

01:34tengo cinco días para pagar o poner excepciones.

01:38Para ir investigándolo.

01:39Claro, si yo en esos cinco días no me presento en la causa

01:44o no intento una negociación con el consorcio,

01:48se dicta sentencia y se avanza con las subastas.

01:51Son procesos muy cortos porque por ahí la gente está acostumbrada

01:55a que los juicios duran tres o cuatro años,

01:58pero en este caso de las expensas hay que tener mucho cuidado

02:02porque los plazos son cortos

02:04y en un año podemos tener el departamento embargado.

02:08Ahora, perdón, ¿qué pasa en los casos en que, por ejemplo,

02:12yo soy propietario, alquilo un departamento

02:16y el inquilino, que es quien paga habitualmente las expensas,

02:21no las paga?

02:23Bueno, ahí es un tema porque legalmente el obligado al pago

02:27de las expensas o estos juicios ejecutivos

02:30se realizan contra el propietario.

02:33Después el propietario, una vez que lamentablemente

02:36no le va a quedar otra que abonar las expensas

02:39porque se le van a generar intereses,

02:41el propietario lo que puede hacer es iniciar un juicio

02:44contra el inquilino por incumplimiento contractual,

02:48porque cuando uno firma un contrato de locación

02:51también se obliga al pago de las expensas ordinarias.

02:55Tamara, no está en la mic, no está en la mic.

03:02Pero con respecto a lo que decía Jorge,

03:04¿la garantía no responde ante la falta de pago de un inquilino,

03:07por ejemplo, de las expensas?

03:09Porque por algo uno pone un garante, ¿no?

03:11No, pero ante el pago de expensas no.

03:14Solo del alquiler es.

03:15Solo del alquiler, exactamente.

03:17Es un dato, yo no lo sabía tampoco.

03:19Sí, realmente es un tema para los propietarios

03:23porque muchas veces no tienen manera de saber

03:26si los inquilinos van a pagar las expensas.

03:29Y tienen dos problemas,

03:30porque afrontan un juicio ejecutivo por expensas

03:35y además tienen que iniciar otro juicio contra el inquilino

03:38para poder recuperar ese dinero de las expensas.

03:42¿Hay un promedio de cuánto están las expensas?

03:44Porque los números son, hay desde medio millón de pesos

03:48hasta no sé, 90.000, 100.000 como el mínimo.

03:50Son cifras altísimas.

03:53¿Hay un promedio más o menos de cuánto están hoy las expensas?

03:56No, la verdad que no hay un promedio,

03:58depende de los servicios que brinda el consorcio.

04:02Pero no hay un precio establecido.

04:05La mayoría ya superan los 150.000 pesos en el juicio.

04:11Claro, lo que hay también, lamentablemente,

04:15yo les digo, vivo en Caballito,

04:17en mi cuadra dos porteros perdieron el trabajo.

04:21En una cuadra, dos porteros que no tenían vivienda,

04:25sino que iban de 8 a 7, está bien, yo les digo lo que pasa.

04:29La realidad, claro.

04:31La realidad es eso, atención porque los porteros

04:35encarecen muchísimo las expensas.

04:38Le pregunto al especialista igual.

04:39Hay un tema laboral ahí que puede llegar a tener

04:43una conflictividad a futuro si contratan una empresa

04:47creyendo que les va a dar una solución en vez de un portero,

04:50pero ¿cambia mucho el número entre con portero, sin portero?

04:54Muchísimo.

04:55Por lo general tercerizan la empresa de limpieza,

04:59pero bueno, también tiene determinadas limitaciones,

05:02porque las personas que viven ahí se encuentran

05:07con que no hay un encargado del edificio

05:09y que no puede solucionar un montón de cuestiones.

05:12La realidad es que sale un poco más económico,

05:17pero no garantiza, por ejemplo, que si esa persona

05:20que está haciendo limpieza en el edificio

05:22tiene un accidente laboral, el consorcio,

05:25de hecho hay jurisprudencia laboral de que el consorcio

05:30es responsable por estas personas,

05:32por más de que se haya tercerizado el servicio.

05:34Está mal lo que digo, pero hay muchos edificios

05:36que tienen una misma, como es buena entre comillas,

05:39una misma encargada en diferentes edificios.

05:41La mujer está facturada hace tres horas en uno, tres en otro,

05:44y así, según ellos, genera más dinero y menos expensa,

05:48porque la mujer factura más, que es un desastre lo que estoy diciendo,

05:51pero es lo que está pasando.

05:52Yo vivo en una zona que es de muchos edificios

05:55y no hay un portero, son todas empresas tercerizadas

05:58o una misma encargada en diferentes edificios.

06:00Algo que quería preguntar es cuando vos no tenés

06:02toda la plata para pagar, supongamos debés 200.000 pesos,

06:05y decís, bueno, al menos voy a intentar poner algo,

06:08tengo 50.000, ¿puedo transferir esa cuenta al consorcio 50.000?

06:13¿Gano algo? ¿Me quedo con la plata? ¿Qué hago?

06:16El tema es que cuando se paga cuenta se generan intereses

06:21sobre el saldo que queda pendiente.

06:24Entonces muchas veces los propietarios o los inquilinos

06:27creen que pagando lo que tienen evitan que se genere un adeudo

06:31o que se generen intereses y traen estos conflictos.

06:34Nosotros lo que recomendamos es por ahí intentar un convenio

06:39de refinanciación de deuda, no sé, debo 500.000 pesos de expensa,

06:44intentar llegar a un acuerdo y poder pagarla en cuotas.

06:49Ahora, no sé si vos lo viste también algo que pasa,

06:52que se arma como una pelota porque yo tengo un caso cercano,

06:57un edificio importante con muchos departamentos

07:01y 30% no está pagando.

07:05¿Qué pasa? De alguna manera se le recarga a los que pagan

07:11porque hay cosas que hay que arreglar,

07:13porque hay cosas que hay que cumplir,

07:14entonces se arma una pelota porque aquel que podía pagar

07:18una expensa normal cuando se la recargan

07:20porque hay otros que no pagan, tampoco la puede pagar toda.

07:24Bueno, sí, en eso hay como un vacío legal, ¿no?

07:27Se dispensa con la gente que paga y que cumple con las expensas

07:32y también el consorcio funciona como una persona jurídica

07:37donde tiene sus obligaciones, tiene sus deudas

07:40y debe abonarlas, por ejemplo, debe pagar todos los meses

07:43el sueldo del encargado o de las personas que trabajen

07:46en el edificio y la realidad es que genera esto,

07:49que las personas que pagan en el edificio terminan abonando

07:55las expensas por las deudas que se generan

07:57y que tiene que afrontar el consorcio para pagarlas.

08:01Claro, eso de alguna manera tendría que ser, no sé,

08:04en la reunión del consorcio, en el reglamento,

08:06decir que cuando esa otra persona se la intime y regularice

08:11se le devuelve el dinero a las personas que pagaron de más,

08:14no sé, alguna solución.

08:16Sí, pero hoy en día no está dispuesto ni siquiera

08:19en la ley de propiedad horizontal ni en el Código Civil,

08:23la realidad es que hay un vacío respecto a esa situación.

08:28Perfecto, bueno, ya no te agradecemos la visita,

08:30sin dudas, el tema de las expensas,

08:32un tema que lo vuelve loco a todos.

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